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2018年楼市进入租赁时代,投资者卖房将更加不易

刘磊地产评论   2018-01-05 11:11

[摘要] 2017年最后一个工作日结束了,可以在小长假期间好好休憩一下;然而时间如长河,奔流不息,任何时间的节点都是为下一次发展做准备。在2017年的尾巴上,展望2018年楼市,楼市怎么走?要不要买房?

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2017年最后一个工作日结束了,可以在小长假期间好好休憩一下;然而时间如长河,奔流不息,任何时间的节点都是为下一次发展做准备。在2017年的尾巴上,展望2018年楼市,楼市怎么走?要不要买房?

住房制度肯定要改,但不是二次房改

“2017年中央经济工作会议”定调了,此前坊间传的“二次房改”,将是从现在的“二分法”向“三分法”过渡。此前第一次房改,是在1998年;在1998年,是由单位提供住房,也就是老百姓俗称的福利分房;这个政策无法满足日益增长的住房需求,于是就有了98年房改。

未来,“二次房改”的目标,是最终形成单位拥有产权的公共租赁住房、政府和个人共同拥有产权的共有产权住房和私人拥有完全产权的私人住房组成的、相互衔接的覆盖城镇全体居民的住房供应体系。”也就是“三分法”,在商品房、保障房之外,增加“共有产权住房”。

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对于投资者,未来可以关注在建设“共有产权住房”过程中,政府给予的贷款、税收、土地供应、金融衍生品等一系列房产周边的机会;“将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资,减少住房实物需求,抑制房价上涨”,也就是说,投资房地产,可以去做周边,但并不鼓励直接炒房子。

城镇化进程将结束,卖房将更加不易

这里为啥要重提城镇化?因为能支持地产开发持续进行的,是人口的持续增长;而能带来人口持续增长的,则是城镇化的进程。

但现在,这个进程临近结束了,未来5-10年,中国城镇化将会完成;并且在这个过程中,一线城市、东部沿海城市和中部中心城市,会比三四线城市有更持久的增速。

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对此,“限售”政策对于远景收益的影响,就显现出来了;对于5-8年的限售期,刚好错过了城镇化的最后机会,中小城市届时人口流入减少,你的房子还有多少机会迎来价格上涨的机会呢?又有多少租金上涨呢?

我们说,在资产价格上升的时候,增加负债,增加按揭,甚至增加现金贷、信用卡去投资,可以说有风险,但风险可控;但当未来资产价格看不到上升的趋势是,盲目的投资,实际上是负了更多的债;负债、加杠杆可以很容易就增加几倍、十几倍,但是,收入的增长很难出现几倍、十几倍的上涨,因此风险在叠加。

在长效机制全面落地的过程中,目前还有去库存政策并行时,持有太多房子的人,还有12-24个月的时间窗口进行房产转让;错过这一次,一些老旧小就被淘汰了,换房成本也会越来愈高。因此,抓住最后的机会重新配置资产,会卖比会买更重要,及时套现让利润落袋为安才是上策。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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