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109条实用房产知识,快保存吧!

房天下   2018-06-01 10:43

[摘要] 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(占有、使用、收益、处分) 房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产基础知识

  1. 房地产

    是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(占有、使用、收益、处分)

  1.  房地产业

     是以土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 (具体的说就是土地开发,房屋开发建设,房地产经营,物业管理)属于第三产业。

土地所有制类型

  1. 土地所有制类型

分为国有土地和集体土地

  1. 国有土地

     被称为国家所有土地,简称国有土地,其所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有 

  1. 集体土地

     是指农村集体所有的土地。

  1. 征收土地

     国家为了社会公共利益的需要,依据法律规定的程序和批准权限,并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后,将农民集体所有土地变为国有土地的行为。 

  1. 土地的使用年限是如何确定的?

     凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外,加油站、加气站用地为二十年。

  1. 房子的居住时间是多少,土地使用年限届满后,该怎么办?

     房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限的限制,担对该房屋所占用范围内的土地来说,因为土地除属于集体所有的外,均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年,自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后,土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地。

  1. 土地使用权(取得的方式)

出让、转让和划拨     

  1. 土地使用权的出让

      指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

  1. 土地使用权转让

      是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

  1.  土地使用权划拨

      是指政府无偿将土地拨发给使用者使用,一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权,其出让须经政府及土地管理部门同意,交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

  1. 土地使用权出让取得的方式

招标、拍卖、挂牌、协议

  1. 招标出让

     国土部部门发布招标公告,邀请参加投标,在规定的期限内,由符合规定的单位或个人(受让人),以书面投标形式,竞投某块土地的使用权,土地使用权出让方评标决标,择优而取。 适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。

  1.  拍卖出让

     拍卖出让土地使用权,是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权,由拍卖主持人首先叫出底价,诸多的竞投者轮番报价,最后出最高价者取得土地使用权。 适用于区位条件好,交通便利的地块。

  1.  挂牌出让

     是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌时间长,且允许多次报价,有利于投资者理性决策和竞争 

  1. 协议出让

     是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 。适用范围有限。 

  据《协议出让国有土地使用权规范 》 出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。适用用公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用和和某些特殊用地。

土地转让的方式

  1. 房地产市场的分类

     房地产一级市场:是土地交易市场。

     房地产二级市场:是增量房地产交易市场,即一手房。

     房地产三级市场:即存量房地产交易市场,即二手房。 

  1. 生地

     指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

  1.  熟地

     指三通一平或七通一平,具备使用条件的土地。

  1. 三通一平

水、电、路通,场地平整。 

  1. 七通一平

通给水、通排水、通电、通燃气、通热力、通电、路通,场地平整。

  1. 房屋类型

房屋类型按产权性质住宅一般可以分为商品房、保障性住房(经济适用房、廉租房等)

  1. 商品房

     是由房地产开发公司综合开发建设之后面向社会公开发售并以盈利为目的住宅商业用房及其他建筑。(特点是以盈利为目的,相对其他类型的房屋而言的。比如经济适用房,他就是以微利价向城镇低收入家庭出售) 

  1. 二手房

     通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房,办完产权证后,再次上市买卖,这些都称为二手房。

  1. 保障性住房

     保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。 

廉租房
廉租房是国家只租不售,出租给城镇居民中最低收入者的一种概念。 

  1.  经济适用房

       政府组织房地产开发企业建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售  的住 房。 (土地性质为划拨) 

  1.  毛坯房

     房地产商交付屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表      面处理的房叫毛坯房。

  1. 精装修住宅

     在交房屋钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。   

  1. 期房

     是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。(特点是房屋正在建设中,开发商已经拿到预售证,客户需要交纳规定的房款,然后签定正式的购房合同。)

  1. 现房

     是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品详尽买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

  1. 准现房

   准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 

  1.  烂尾房

     尾房指那些大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。

  1. 房屋的折旧    

     房屋在长期的使用中,虽然保留原有的实物形态,但由于自然损耗和人为的损耗,客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

房屋的所有权

  1. 房屋的所有权

     是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容。

  1. 建筑小品 

      建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 

  1. 商品房的结构

房屋结构主要分为砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构

  1. 砖混结构

    主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。特点是造价低,但抗震性能较差。

  1.  钢结构

             主要的陌生构件采用金钢材与为承重材料的建筑物。建造成本较高,多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物。

  1.  钢筋混凝土结构(分为框架结构和框剪力结构)

    主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构,外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。特点是适应性强,抗震性好和耐用年限较长。

  1. 框架结构:

      以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。
框架结构由梁柱构成,构件截面较小,因此框架结构的承载力和刚度都较低,它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁,楼层越高,水平位移越慢,高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力,这时,现浇楼面也作为梁共同工作的,装配整体式楼面的作用则不考虑,框架结构的墙体是填充墙,起围护和分隔作用,框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间,但抗震性能差。80-90年代的高层和小高层都是这种结构。

钢筋混凝土结构

  1. 框剪结构:

      框架-剪力墙结构,又称为框剪结构,它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合,吸取了各自的长处,既能为建筑平面布置提供较大的使用空间,又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置,也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此,这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。 框剪结构的变形是剪弯型。众所周知,框架结构的变形是剪切型,上部层间相对变形小,下部层间相对变形大。剪力墙结构的变形为弯曲型,上部层间相对变形大,下部层间相对变形小。对于框剪结构,由于两种结构协同工作变形协调,形成了弯剪变形,从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比,使结构的侧向刚度得到了提高。 水平荷载主要由剪力墙来承受。从受力特点看,由于框剪结构中的剪力墙侧向刚度比框架的侧向刚度大得多,在水平荷载作用下,一般情况下,约80%以上用剪力墙来承担。因此,使框架结构在水平荷载作用下所分配的楼层剪力,沿高度分布比样均匀,各层梁柱的弯矩比较接近,有利于减小梁柱规格,便于施工。上世纪90年代未至今的高层和小高层都几乎都这是结构。

  1. 住宅的开间

     简单记忆,就是住宅的宽度。一般为两横墙之间的距离。 

  1.  住宅的进深

     就是指住宅的实际长度。 

     而一般根据房间门的朝向来区分,房门进入的方向的距离为进深,左右两边距离为开间

  1. 住宅的层高

     是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。

  1. 住宅的净高

    是指下层土板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

  1. 墙体

      是维护分割构件,同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中,墙体是主要的承重构件。

  1. 总建筑面积(平方米)

     指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 简单的说:就是建筑物各层的水平投影面积的总和 

  1. 总用地面积

       总用地面积:开发商办理土地使用手续时,经指界测量确定并办理手续的面积,就是红线内的土地面积总和。包括建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积。 

  1. 房屋的基底面积

 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。(建筑物首层的建筑面积)

  

  1. 建筑面积

     它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

  1. 套内建筑面积

     成套房屋的套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。 

  1. 套内使用面积

指室内实际能使用的面积,不包括墙体、柱子等结构面积。 

  1. 套内墙体面积

     是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  1. 套内阳台建筑面积

     套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积

  1. 公用建筑面积

    是指由整栋楼的产权人共同所有指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。

  1. 哪些公用面积应分摊?

      应分摊:作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室。值班室卫用房等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积;外墙的一半。

  1.  哪些公用面积不能分摊?

    不能分摊的公用面积为独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室;用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

  1. 相关公式

     建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

     套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积

     得房率=套内建筑面积/建筑面积

建筑术语

  1.  建筑容积率

     是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

   (总建面/总用地)

  1. 建筑密度

     即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之

   (总基底/总用地)

  1. 绿化率

      是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

  1. 销售率

     指售出的户数占可销总户数的比例。

  1. 楼面地价

土地总价÷规划建筑面积   

  1. 面积配比

       指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

  1. 户型配比

      是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

房屋类型分类—按房屋用途

  1. 普通住宅

      是指按一般民用住宅标准建造的居住用住宅,高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

  1. 跃层式商品房

      从外观来说,跃层式住宅是一套住宅占两个楼层,是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好,布局紧凑,功能分明,只是户内楼梯占去一定使用面积,上下两层只有一个出口,发生火灾时,人员不易疏散。

  1. 复式商品房

      是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋,是在层高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用,上层供休息、储藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

  1. 错层式住宅

     是指不处于同一平面的房子,即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上,由台阶相连

  1. 别墅

      是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅,二户连体的别墅为双拼别墅,单楼独栋的则为独栋别墅。

  1.  TOWNHOUSE(联排别墅)

      在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅目前是指建于城郊,高绿化率,住宅功能齐全的景观型联排别墅。

  1. 公寓

      为集合式住宅的一种,一个自然层分布多户。一般面积较小,户数较多。购买客群为过渡居住或投资。

  1. 纯办公楼

      是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

  1. 商业用房

    是指规划为对外公开进行经营的建筑物。包括各类门店、商场、市场等

  1. 综合楼

      是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

  1.  商住住宅

      是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸,它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

  1. 房屋类型分类—按楼层

低层住宅: 1-3

多层住宅:4-6

小高层: 7-11

高层:    12-30

超高层:楼体总高度100米以上

价格术语

  1. 均价 

     均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价,均价一般不是销售价。

79、起价
起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。

  1. 订金

只是预付款的一部分,起不到担保债权的作用。它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商签订的临时认购协议,通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后,约定一个期限,买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先

  1. 定金

      是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作房款;若买家不履行合同,无权要求返还定金,发展商不履行合同的,应双倍返还定金。 

  1. 违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。

  1. 土地出让金

     是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款,或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。 

  1. 共有房产(买受人、共有人)

       共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有

  1. 建筑高度

      指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

  1. 建筑间距

      指建筑平面外轮廓线之间的距离。 

  1. 影响房地产消费的因素

   经济社会发展及城市化的水平;②城市人口增长及生活水平;房地产价格水平               国家政策;城市产业结构;消费者对经济发展形势预测。

交易税费

  1. 契税

     契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。

     征收标准:首套小于90平米征收总房款的1%,大于等于90平米和小于144平米征收2%,大于等于144以上4%,二套一律4%

  1. 公共维修基金

     公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

     征收标准:45/平米

  1. 付款方式

大致分为四种:一次性付款,分期付款、银行按揭、公积金贷款

  1. 一次性付款

      即在双方签订购房合同时,一次性将全部购房款交清。

  1. 分期付款

       一般是在付清首期款后跟随项目的工程进度付款,至交房后付清全部房款。每个开发商可能都会有不同的规定。

  1.  银行按揭

       又称购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给发展商,以后购房者按月向银行支付本息。

  1. 公积金贷款

       公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款,是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买(含建造、大修)自住住房的公积金交存人发放的贷款

还款方式选择

  1. 等额本金还款法

         是指在货款期限里,本金不变,利息递减。前期还款压力大,越还越少每月的还款额是递减的。

  1. 等额本息还款法

       在贷款期限里,每月月供一样多,其中本金递增,利息递减,也就是说前期   还本付息月供里面本金扣得较少,利息较多。 

  1. 贷款期如遇利息调整,如何处理?

      根据人民银行的规定,贷款期间如遇国家调整利率,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率;对一年期以上贷款,于下一年11日开始,按相应期限档次利率执行新利率。

  1. 贷款人提前偿还贷款时,本息如何计算?

      借款人在提前归还贷款时,应提前一个月向贷款人提出书面申请,经贷款审核同意,贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息,提前清偿的部分在以后期限不再计息,此前已计收贷款利息不作调整。

  1. 住房公积金

     国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金,具有社会保障性质,是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。(5%-12%

  1. 申请住房公积金贷款的条件

       凡住房公积金连续缴存一年以上,并且目前仍在缴存公积金,才有资格申请。

  1. 商品房“五证”包括:

     建设用地规划许可证(规划局,土地用途及界线)

     建设工程规划许可证(规划局,项目名称、位置及栋数等)

     国有土地使用证(国土资源局颁发,载明了用途和年限)

     建设工程施工许可证(建设委员会,开竣工时间)、

     商品房预售许可证。(房管局)

  1. 商品房预售须符合哪些条件?

      已拿到五证,按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程   建设总投资的25%以上。

     

  1. 何为两书

     是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督,要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。 

     住宅质量保证书的主要内容   

 (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

 (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

 (三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

 (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

     住宅使用说明书

主要包含:水、电、暖气、内部设施配置,分户平面图等都有详细的说明。

  1. 什么是公共维修基金?

    公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养  护基金。

  1. 为什么要收取维修基金?

为了房屋公共部位的维修,延长建筑的使用寿命147、维修基金维修的范围?

   1、住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等。 

   2、共用设施设备对住宅小区、组团或单幢房屋,是指建设费用己摊入房屋销售价格的共用的上下水管道、水箱、加压水泵、暖气管道、燃气管道、落水管、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  1. 物业管理

      物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。

  1. 业主

物业的所有权人  

  1. 业主委员会

     是业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会主选举产 生。

     业主委员会一般由5-11名的单数业主组成。

  1.  物业服务收费的费用构成

       1、管理人员的工资

       2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

       3、物业管理区域清洁卫生费用

       4、物业管理区域绿化养护费用

       5、秩序维护费用

       6、办公费用

       7、物业服务企业固定资产折旧

 



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标签: 房地产 知识
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