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房企半年业绩飘红背后

中国房地产报   2018-07-10 13:38

[摘要] 今年以来,尽管全国多个重点城市重新开启或者强力升级限购政策,并伴随行业去库存、金融去 、财政整顿等多重举措,但房企的销售额、销售面积、 额等依然高歌猛进。“政策向左、市场向右”,大多数房企上半年交出了一份相对满意的答卷。

今年以来,尽管全国多个重点城市重新开启或者强力升级限购政策,并伴随行业去库存、金融去 、财政整顿等多重举措,但房企的销售额、销售面积、额等依然高歌猛进。“政策向左、市场向右”,大多数房企上半年交出了一份相对满意的答卷。

研究 发布的数据显示,截至6月30日,TOP100房企合计销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。集中度达到历史新高,TOP100上升至69.3%。但各梯队房企在规模增长的同时,分化格局持续,半年销售额达500亿元以上房企数量为25家,有33家超过400亿元,预计全年千亿房企数量将达到30家以上。

龙头房企中,碧桂园以4124.8亿元销售额位列,同比增长42.6%,6月单月业绩保持了上月近800亿元的高位。中国恒大以3041.8亿元,同比增长24.6%的成绩 第二;万科则为3030.2亿元,同比增长9.3%, 第三。

从7家破千亿的房企业绩增长情况来看,整体同比增长也达到了32%,其中融创中国同比2017年上半年增长76%,销售业绩将近2000亿元,涨幅;而保利地产同比去年增长42%,突破2000亿元销售额。中海地产涨幅,同比仅增长3.68%。

尽管龙头房企上半年销售业绩十分亮眼,但从资本市场表现来看,房地产板块依旧承压,无论港股还是A股,地产股股价都出现了下跌。从1月至今,房地产指数已跌超20%,市值蒸发超万亿元。仅从6月25日爆出棚改暂停传闻至7月4日一周多时间内,房地产指数已经跌去11.39%。

于是很多开发商开始拿出真金白银来护盘,恒大、碧桂园、绿地、金茂等纷纷大手笔回购股票,另外还有禹洲集团、融信中国、龙湖地产、新城控股、泛海控股、旭辉控股等多家上市房企大股东都在不断增持公司股份。

事实上,近一段时间以来,房地产企业负面消息不断。从具有国企背景的地产公司出现债务违约传言,到多家房企拟发行的数百亿元公司债被“中止”,再到相当一部分房企的债务进入集中兑付期,使得市场看空气氛浓烈。但无论如何,即便是经历了近期的下跌,当前主要房企的总市值仍然远高于2016年上半年。而更多的销售额也将在下半年体现,开发商的竞争必将更加激烈。

房企半年销售业绩继续冲高

今年上半年房地产企业的销售简报再次释放出“高周转、冲规模”依然是当下主要的竞争模式。 靠前或主流房企中多数企业的销售业绩可圈可点,另一些上市房企则在这波“规模战”中输掉大势,纷纷掉队。

具体来看,重点品牌房企目标积极,增速平均达到41.9%。除万科、碧桂园明确表示不设定目标外,恒大目标定在5500亿元,融创、保利、绿地剑指4000亿元,龙湖、泰禾期待突破2000亿元,其中泰禾预期增长达98%;阳光城、正荣等誓破千亿,目标增长超过40%;华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业也预期20%以上增速。

从各大机构发布的2018年上半年开发商销售排行榜中可见,TOP20房企中,中梁、正荣等7家企业上半年完成全年目标50%以上,另有13家企业完成40%以上。

智库研究总监表示,在激烈的竞争格局下,“规模战”已成行业共识,行业分化更趋严重。随着土地红利的消失,市场空间变小,但是强者吞掉弱者的市场份额,大型开发商的销售额便有了保障,龙头房企销售弹性更大。

从总销售规模来看,十强房企的市场占有率为29.9%,三十强房企的市占率则达到48.5%,均比2017年有明显提高。

尽管“碧万恒”三巨头分别突破4000亿元、3000亿元、3000亿元,逐步拉大与其他企业的差距,但这三家企业的增速并不算突出。

反而中型房企的销售增速较为明显。其中,融信中国销售规模为545亿元,已超过去年全年。金茂则实现717.62亿元的销售额,同比增幅接近200%,从去年的行业30名直接飞升至15强。龙光、建业的销售增速也都在80%以上。2018年新城控股的公开目标是1800亿元,上半年销售971.6亿元,同比增幅98.29%,行业 从13名跃居到第8名。

从区域贡献来看,二线城市仍是房企销售主动力,三四线城市也有较大贡献。中国指数研究院指出,2018年以来,重点二线城市相继出台人才新政,催动楼市需求走热。华夏幸福、富力、雅居乐等房企抓住契机,加大在青岛、沈阳、武汉、无锡、重庆、西安等二线城市的销售力度,二线城市销售业绩同比增长19%。一线城市受调控政策影响,销售金额同比下降21.9%,三四线城市主要受一二线城市的需求外溢影响,销售业绩大幅上涨,同比增长45.2%。

北京某房企高管告诉记者,在目前的市场情况下,的资源都在向大企业集中,市场正以的速度被大房企侵占。它们大多数聚焦城市群、精选三四线市场加速全国化布局,在做好产品的同时以高周转实现销售额迅猛增长。而一部分中小企业越来越没有,甚至会面临着生存难题。

据中国房地产报记者梳理发现,TOP100房企中复地集团、金地集团、电建地产、中天城投、首开股份、万达集团同比2017年上半年出现5.73%-56.91%不同程度的下滑,其中万达集团上半年销售额只有265亿元,下滑幅度,达56.91%。首开股份290.5亿元的销售额,同比下滑26.6%。

抢夺现金流与增持、回购并行

央行近日发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》指出,当前房地产市场发展总体平稳,租赁住房市场发展加快,房地产韧性较强。但也要看到,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大。下一阶段,要围绕“房住不炒”这一主线,进一步巩固房地产调控政策效果的同时,继续落实“因城施策”住房金融宏观审慎管理政策。

6月以来,层又对房地产市场进行了一轮密集表态。

先是“棚改贷款收紧,全国一刀切暂停棚改”的传闻,继而内地限制房企外债资金境内外房地产项目,再到有传发改委考虑禁止企业发行364天期美元债。紧接着6月28日住建部等七部委重拳出击对京、沪、广、深等30个城市启动整治房地产市场乱象专项行动,加之西安、长沙、杭州等多个城市陆续推出加强楼市调控措施,这一切使得开发商的焦虑开始在市场蔓延。

同策研究院首席分析师张宏伟认为,这一系列利空消息,将对房企产生诸多影响。其中,银行、海外融资渠道收紧,将使房企的资金压力继续加大;七部委治理市场乱象,会在一定程度上影响回款速度,同时也意味着三四线楼市逐步降温,这对业绩的影响不可忽视。从房企资金兑付压力来看,压力将在2018年第三季度真正体现。

面对融资通道日渐逼仄,碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖战略”用规模换现金;泰禾为了融资几乎质押了公司的全部股权,现在面临超高的偿债压力;绿城要求员工“全面”加速资金回笼,坚决执行“早销,多销、快销”的策略,加速资金回笼……

在这一轮去 的较量中,资金决定了房企未来规模扩张的能力。在越来越多房企加入抢夺“现金流”行列的同时,为了不加剧融资难度,开发商们开始“抄底地产股”,通过回购和增持来提振信心。

7月4日,恒大斥资3.8亿港币回购1850万股份。这是继7月3日,回购2.86亿港币回购1412万股之后,恒大本月第二次回购股份,两天之内恒大共花费6.6亿回购股票。

在此之前的6月27日-29日,碧桂园接连三天回购股票,数额分别是800万股、1500万股、3000万股,共计耗资约6亿港币。

不仅有多家房企积极进行股票回购,还有开发商进行了股票增持。

“只要市场大幅低估旭辉股票,我们就增持。对旭辉集团的成长和旭辉股价的未来 有信心。”旭辉控股董事长林中表示。

2018年5月28日至2018年7月3日,旭辉集团创始家族林氏家族的家族信托共增持股票25,812,950股,总代价约为港币1.55亿元。这是林氏家族信托继2018年4月底及5月初的两次小幅度增持之后,进一步大规模买入旭辉股票。

据中国房地产报记者不完全统计,7月2日,泛海控股实际控制人卢志强增持了公司股份150万股,这是继6月28日增持300万股之后再度出手。

6月26日-27日,新城发展控股获控股股东王振华连续增持公司129万股,涉资889.83万港元。6月25日-27日,龙湖地产主席吴亚军连续三日增持公司511万股,耗资1.1亿港币。6月20日,融信中国获欧宗洪家族信托增持26.5万股,在整个6月份,欧式家族共计斥资1.1215亿港元买入融信股票。6月15日,禹洲集团董事局主席林龙安增持公司50万股,6月20日再增持20万股。

6月28日,金茂发布公告称,该公司获公司执行董事、管理层增持162万股股份,平均价为每股3.77港元,总金额合计610.74万港币。

对于房企的集体“护盘行动”,某私募人士称,当前大多数上市房企的估值都比较低,内房股PE倍数普遍在7—10倍,相较其他行业较低。同时内房企业估值在7—8倍左右,在国际范围内也处于倒数。而且房地产市盈率普遍较低,今年上半年房企业绩表现不俗,这也成为股东增持的好机会。但如果从基本面综合考虑,风险依然很大, 是考虑到负债率和资金压力。

合富研究院认为从大概率看,现状房地产调控难有反转。但基于对国家宏观调控及目标分析判断,未来流动性定向宽松力度或将持续加大,并不直接利好房地产,但会有间接利好。但是下半年房地产成交回落或许在所难免,只是下行幅度有限。一线与二线城市房地产成交有可能已阶段性见底,风险主要来自三四线城市,由此可能牟房企经营带来影响,后续房地产周转仍受长期抑压,要突破经营难局,对于房企来说,是任重道远的事情。

标签: 市场 业绩 飘红
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