[摘要] 中国版“住房银行”终于将变为现实。昨天，国开行正组建住宅金融事业部，用以专项开展棚改等保障性安居工程业务。为安居工程提供资金。住宅金融事业部将实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。
中国版“住房银行”终于将变为现实。昨天，国开行正组建住宅金融事业部，用以专项开展棚改等保障性安居工程业务。为安居工程提供资金。住宅金融事业部将实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。国开行还表示下一步要创新融资方式，按照国家棚户区改造及相关工程建设规划和资金需求，根据每年工作安排，确定“住宅金融专项债券”发行规模。
这一举措是对4月2日国务院常务会议精神的落实。上述信息至少分为三个层面解读，，国开行将成立事业部制式的专门机构，用以棚改及城建融资;第二，该机构融资方式采取市场化方式，即发行住宅金融专项债券;第三，专项债券融资对象为“邮储等金融机构和其他投资者”。
在制度缺失、回归政策性金融前景不明确的现实下，国开行希望通过“住房保障银行”曲线回归政策性金融。按照国务院“十二五”规划，五年期间将新建3600万套保障性住房。2013年，国务院总理提出了五年1000万户棚户区改造计划，但是资金来源成为回避不了的问题。在国开行看来，由其成立专门机构支持棚改等保障性安居工程建设，有基础、易操作、成本低、见效快。
对未来房地产或有较大影响。
国开行此举被视为中国的“住房银行”。目前在房地产风险较大的背景之下，不少商业银行都不愿意将资金贷给棚户区改造等保障性安居工程。同时，这些工程还款周期较长，商业银行不愿意给这些“利润低，风险高，还款周期长”的项目进行贷款。但是，城镇化的发展，棚户区改造将成必走的路径。这种背景下，担负着政策义务的“住房银行”便顺应而生。
至于对现有债券的供给，兴业银行首席经济学家鲁政委预计，国开行仍会按照央行批复的年度规模发行计划发债，现有的市场化发行的国开债和国务院部署的住宅金融专项债券都在总规模内，因此，暂时不会增加债券供给。
对于供求关系相对较为合理的二线城市，调控政策与市场将拥有更大的自主性，或许会允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，以刺激市场进一步好转，因此，这些城市市场在今年会有一个比较好的成长空间，但是，后期也有可能面临阶段性调控收紧的风险。
总的来看，2014年政策层面将强化“双向调控”思路，对于不同城市的“分类指导”，结构性调整城市之间、不同细分市场之间供求关系，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。
第四、从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”(如温州)等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征，当前来讲，广州明年也将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制。
从执行层面来看，当前多二三数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。
之前，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月(北京为5年，较为严格)为购房的基本条件，这些“限购”政策出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策，购房者不使用补缴手段购房，那么，自“限购”政策出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失效，因此，执行3年左右的楼市“限购”政策，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳符合“限购”条件而自动失效，当前多数城市“限购”或被这个“潜规则”破解，限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场特征，有可能不会对市场起到太大的作用。
当前，虽然部分一二线城市加码限购政策，但是没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。即使强调，也是比较偏中性的，或者类似于广州，限购加码的同时，也在研究限购如何逐步退出，将调控手段转向市场化、经济化。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。
第五、户籍制度改革或许会成为突破“限购”政策的方法之一。
在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。当前不少省会城市，尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户，那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第二套住房的购买资格;当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲，有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为突破“限购”的方法之一。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。
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