[摘要] 房地产市场历来也是一个闹哄哄的意见超市。今年一季度以来，房地产市场弱势开局，唱衰市场的声音不绝于耳。房价大跌论甚至崩盘论，不时从各种场合传出。当然，与之相对的观点也不少，很多人认为房价大体会保持稳定。
房地产市场历来也是一个闹哄哄的意见超市。今年一季度以来，房地产市场弱势开局，唱衰市场的声音不绝于耳。房价大跌论甚至崩盘论，不时从各种场合传出。当然，与之相对的观点也不少，很多人认为房价大体会保持稳定。
崩盘论也好，稳定论也罢，其实都是一种整体思维。这种思维固然从全局层面来看问题，但忽视了当下房地产市场的一个重要特征，即楼市的分化状态。随着市场的不断发展，房地产市场的分化格局日渐清晰。一、二线城市的市场状况，比之三、四线城市，差别甚大。倘若观察者盲人摸象，究其一点，不及其余，则很有可能判断失误。
房价的涨涨跌跌，跟民生高度相关。因此，社会关切楼市价格走势，不难理解。不过，从政府推动市场健康发展的角度看，若过于重视价格涨跌，则其调控逻辑可能会有问题。过去多年里，政府在楼市调控方面不当运用了一些行政手段，其问题早已为人们所知晓。
房地产的价格已经进入一个结构时代，这是事实。在这个大背景下，尊重市场规律、防止蛮干也已形成共识。政府并非，不能替代市场随意作为。当房价分化格局渐趋稳定之时，政府的调控须放弃对价格涨跌的过分关注，而是把工作重心放在夯实基础上。
中国经济的发展，需要一个稳定的房地产市场。房地产业的支柱性作用不可能轻易消失。在此条件下，一方面，需要从过去的“一刀切”转为“分类调控、分城施策”；另一方面，所谓“1+3”的政策思路必须坚持，即让民众住有所居，这是一大目标——为实现此目标，须强调低端有保障、中端有支持、高端有市场的政策路径。即便是为了抑制投资投机需求，也当更多运用市场化的手段。
从“一刀切”转为“分类调控、分城施策”，就是面对当前的分化格局，在调控思路上所作的调整。这是调控走向化的体现，也能够显示出调控更有艺术性。鄂尔多斯等地出现的问题，乃是个例。特别的情况需要特别的处理。至于多数地方，市场大体还是平稳的。在“分类调控、分城施策”的原则之下，未来市场的发展应该会更为平滑。
围绕“1+3”的政策思路，当下最重要的，还是要解决好民众的基本住房需求问题。对住房供求关系的调整，突出表现在增加保障性住房的供给之上。这是“围魏救赵”的办法，以改变过去针对房价的直接调控——事实表明，单向度调控的效果不尽如人意，还有很多副作用。
李克强总理在今年“两会”所作的政府工作报告中，已经对保障房的建设有清晰部署。该报告提出，各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套。这是从保障房建设的质与量等方面给出了要求。
保障房的建设也要与棚户区的改造结合在一起。李克强总理曾以“政府心头之痛”来形容某些地方棚户区里民众的艰难现状。去除民生之艰，乃政府之责。就此而言，改造棚户区是个具有政治、社会层面意义的问题，也是个经济问题，同样需要对市场规律予以尊重。对于合理的自住需求，亦要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。唯有如此，“1+3”的政策思路才能体现得更为完整和清晰。
房地产价格无疑需要回归理性，房地产市场的健康发展也有利于中国经济的整体平稳运行。当此房地产市场的分化格局越发清晰之时，须强调系统性求解难题，强调对“一刀切”做法的纠正，也要强调夯实基础，保障民生。过去一些地方的限购政策，或当根据因地分类的原则，逐渐退出为宜。
继温州传出上报松绑限购的方案后，日前据媒体报道，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。在“分类调控”背景下，持续4年之久的“限购令”似乎出现松动迹象。
然而在对相关信息进行核实的过程中，长沙市住房和城乡建设委明确对媒体否认“长沙酝酿和讨论松绑限购的可能性”，同时答复：“暂时未进行这方面的事务”。与此同时，山东省住房和城乡建设厅相关工作人员也在接受当地媒体采访时表示，并没有接到要对楼市限购令松绑的相关通知，也就是说，目前该省济南市和青岛市将继续执行既有的楼市的限购政策。
调控“主权”正在回归地方政府，但究竟如何分类并调整方向，特别是涉及限购政策，却显得格外敏感与慎重。住房和城乡建设部政策研究中心的主任秦虹日前表示，分类调控的难点在于要深入研究当地住房市场特点，准确预判市场发展的趋势和风险。如果判断失误就有可能分错类，调错方向，反而加剧市场的不平衡。
市场下行引发“试探”
目前，在性重点房企中，已有26家房企公布了今年的销售目标，其中一半房企的目标为低增长，销售目标的保守印证了房企对2014年市场的不确定性的判断。
事实上，每当房地产市场出现下行，就会有市场的声音要求放松调控。温州已是连续31个月房价下跌，杭州部分楼盘降价直接引发购房者非理性的砸售楼处等事件成为市场转向的信号，商品房成交低迷，直接影响到当地的税收和下游产业的消费，更为重要的是影响到地方土地财政的收入。本轮限购松绑传闻始于温州，实际上在今年浙江省两会期间，就有代表和委员强烈建议取消或弱化限购，而在两会期间，温州市委副书记、市长陈金彪更把类似的声音带到北京。他表示，温州的资金有很多沉淀在房地产市场，房价一旦出现断崖式下跌，最后实体企业就会融不到钱，建议国家实行差异化的楼市调控政策。
事实上，尽管长沙否认松绑限购的说法，但证实了曾在早些时间召开了房企沟通会，并透露了一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。而相关人员则证实，浙江省有关方面近期也召集了房企代表进行调研和沟通。从零碎的市场信息的整理不难发现，各地积极响应分类调控已经进入实质性的“试探”阶段。
此前，自本轮调控的政策出台以来，“限购令”已在40多个城市进行推广和落实，期间从未放松，在2013年第四季度，其中10余个城市甚至进一步收紧了限购政策。而各地一些试图松绑的尝试基本都被迅速叫停，或以“误读”为终。
“松绑”或难救颓势
分类调控在两会期间的提出，为房地产平稳健康发展明确了未来的基本方针，但目前而言，如何分类，分类之后各自采取怎样的政策调整，目前还没有相对具体的方向和指令。秦虹表示，各地在制定调控政策时要重点在于调整供应结构，各地方政府在进行楼市分类调控时应从产业发展入手推动经济发展，而不能一味地依赖土地收入解决财政需求，住宅建设用地的供给必须依据需求决定。
有业内专家称，目前房价涨幅收窄和下跌的城市数量不断增加，是楼市进入调整阶段的重要指标。本轮“松绑”限购的讨论，更多意义是地方政府在给开发商打气，从而稳定房地产市场。
一方面，在楼市“双向调控”的大思路下，限购政策可能存在一定的松动空间，但空间很小，是纠偏误伤刚需的政策，因为楼市去投资化的大方向不会改变。
另一方面，对于放松限购本身，业内不少专家也认为不会对市场起到立竿见影的“反转”作用。湖南不动产商会的秘书长李咏就表示，长沙房地产业界人士虽然对“价升量跌”的本地楼市现状感到焦灼，但对松绑限购的意愿并不迫切。“原来长沙的限购政策就并不严厉，所以松绑与否对市场影响并不大。”
而在杭州，据当地的市场人士介绍，在本轮调控前该是市场投资性购房比例在40%左右，但随着调控深入，杭州目前楼市纯投资客已经很少。通过几次集中价格调整，部分被压抑的市场需求也得到了释放，因此杭州楼市整体需求已显疲态，受实际需求不足的影响，即使取消限购，对市场的拉动作用也有限。如果限购松绑，房企会在刚开始的几个月积极“抢收”，但后续需求不足的问题仍难以回避。
同策咨询研究中心的总监张宏伟认为，对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，未来中央或将允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，但通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，才是去库存、使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平的最重要手段。“宽松政策出台，以刺激市场进一步好转，但后期也有可能面临阶段性调控收紧的风险。”
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